Normand Fauteux est un investisseur immobilier chevronné qui a accepté de nous partager avec passion son histoire. Pompier retraité de la Ville de Montréal, et membre de la Caisse depuis ses débuts, il détient aujourd’hui un parc immobilier de plus de 250 logements, en plus de bâtisses commerciales (un centre commercial, un complexe de services professionnels, une halte routière et un centre d’entreposage de 400 mini-entrepôts).

Notre caisse en est fière et le remercie d’ailleurs infiniment pour sa participation à notre webinaire «Investir en immobilier». Normand est un homme humble, qui a travaillé très fort à bâtir ce qu’il détient, et qui prend le temps de valoriser le travail de chacun des partenaires qui participent à son succès.

Il nous a rencontré dans son bureau aux allures d’une caserne en nous offrant un délicieux café. Voici ce qu’il avait à nous dire!

Vos débuts :

J’ai commencé à faire des économies pour l’achat d’un premier triplex. J’ai ensuite refinancé cet immeuble quelques années plus tard et avec l’ajout de mes nouvelles économies, j’en ai acheté un second. J’ai utilisé le même principe pour les autres immeubles.

Votre progression :

Elle fut lente au départ, car pour acheter des bâtisses, il faut une mise de fonds considérable. Avec le temps, cela devient relativement facile puisque l’effet de levier se fait naturellement grâce à l’augmentation de la valeur des propriétés et de l’équité sur les bâtisses. Donc, ce n’est que plus tard que j’ai refinancé l’ensemble de mon parc immobilier pour faire l’achat d’un premier immeuble à 30 logements.

Quelles qualités ou compétences sont primordiales selon vous lorsqu’on désire faire de l’immobilier ?

• De l’argent et un bon crédit : c’est ordinaire comme réponse, mais ces prérequis sont essentiels.
• Passion et détermination : en immobilier il ne faut surtout pas compter ses heures et ne pas avoir peur de foncer.
• Rigueur et contrôle : rien ne doit être laissé au hasard.
• La capacité de négocier des ententes gagnantes/gagnantes avec les locataires : Il faut s’assurer que les conditions sont toujours satisfaisantes pour les deux parties.

Que pensez-vous du marché de l’immobilier aujourd’hui? Pensez-vous qu’il est encore possible d’en tirer profit?

Sachez que c’est toujours le temps d’acheter! Beaucoup de personnes pensent et affirment que ce n’est pas le temps d’acheter, et ce, depuis toujours. Aujourd’hui, qu’est-ce que ces mêmes personnes ont entre les mains? Probablement aucune bâtisse!

Et combien de fois entend-on ces personnes nous dire «j’aurais donc dû»?

L’immobilier est payant à long terme, n’oubliez jamais que ce sont les locataires qui payent votre immeuble. Je vous dirais même que c’est doublement payant! Lorsque vous payez le capital sur vos prêts, ces sommes vous appartiennent même si vous ne les avez pas directement dans vos poches. La plus-value de vos bâtisses est aussi bien à vous. Croyez-moi, ça vaut toujours la peine d’acheter- garder-refinancer! En le faisant bien, et surtout accompagnés d’experts qui vous épauleront, vous vous réveillerez un matin avec un beau parc immobilier.

Voici ses quelques conseils pour ceux qui désirent se lancer en immobilier!

• Croire en soi. Pour ma part, je viens d’une famille très modeste de Montréal-Nord et je savais qu’un jour, avec beaucoup d’efforts, j’aurais un petit parc immobilier.
• Vivre en dessous de vos moyens. C’est la meilleure façon d’amasser une première mise de fonds, mais malheureusement, très peu de gens font ce sacrifice.
• Faire le moins de partenariat possible. Je crois fermement qu’il est mieux de posséder un parc de 10 logements seul qu’un parc de 20 logements conjointement avec quelqu’un. Nous voyons beaucoup d’échecs de partenariats et si vous êtes intéressés à en faire un, munissez-vous d’une convention solide pour éviter les déraillements.
• Avoir et préserver son réseau de fournisseurs. Tentez de conserver les mêmes fournisseurs, par exemple votre électricien, votre plombier ou votre couvreur. Pour ma part, je les appelle mes partenaires. Il s’établit une confiance mutuelle qui, au fil du temps, rapporte beaucoup. Payez-les sur réception de la facture, je vous assure qu’ils seront toujours très heureux de travailler pour vous.
• Faire confiance à votre caisse. Depuis le premier jour, c’est toujours la même institution financière, soit la Caisse Desjardins du Réseau municipal, qui finance tous mes projets. Nous avons une confiance mutuelle qui est indispensable et inébranlable. Depuis plusieurs années, avant même de faire une offre formelle sur une bâtisse, je leur remets le listing et je m’assure que la transaction est viable. La Caisse a une expertise en financement d’immeubles locatifs et elle peut m’épauler dans mes décisions.
• Ne pas se fier uniquement aux taux d’intérêt. Ne vous fiez pas seulement aux taux d’intérêt. Certaines institutions financières vous attireront avec un taux plus bas, mais le service le sera aussi. Si vous partez toujours à la chasse du meilleur taux, vous n’aurez jamais un partenaire financier. N’oubliez pas que lorsque vous aurez besoin d’un prêt pour un immeuble qui vous intéresse beaucoup, il sera payant que votre institution financière vous connaisse bien et qu’elle ait une vue d’ensemble de la valeur de votre parc immobilier.
• Ne pas toucher aux revenus générés par vos immeubles. Tentez de prendre le moins d’argent possible des revenus générés par votre parc immobilier à des fins personnelles. Sachez vivre avec votre paie. Vous pourrez ensuite utiliser l’effet de levier et l’équité de vos bâtiments.
• Avoir des immeubles impeccables. Une bâtisse propre et bien entretenue attire de bons locataires. Ne lésinez pas sur l’entretien et sur l’embellissement de vos immeubles.
• Respecter votre parole. Il n’y a rien de plus frustrant pour un locataire de se faire promettre quelque chose qui ne viendra jamais. Si vous jugez les demandes d’un locataire farfelues, soyez capable de lui dire non poliment et avec de bons arguments.
• Être rigide sur le paiement du loyer. Assurez-vous que le loyer soit payé le premier du mois, sinon certains locataires tireront avantage de votre souplesse ce qui vous donnera assurément des maux de tête.
• Écouter et faire confiance à ses employés. Il est souvent plus efficace de prendre une décision d’équipe et il est impossible de tout faire seul.
• Se trouver un mentor. Si vous connaissez quelqu’un qui œuvre en immobilier, référez-vous à lui, profitez de son expérience et questionnez-le lors de vos décisions importantes. Ses conseils vous seront probablement très utiles.